Réforme foncière au Togo : Lomé numérise son cadastre pour sécuriser les investissements et élargir l’assiette fiscale
L’ESSENTIEL
- Modernisation réglementaire : Le gouvernement togolais révise son Code foncier et domanial de 2018, en s’appuyant sur l’Agence nationale du domaine et du foncier (ANDF), entrée en phase opérationnelle en octobre 2026.
- Sécurisation et fiscalité : Déploiement d’un Système national d’information foncière dématérialisé et création d’un Observatoire national du foncier pour éradiquer les litiges et optimiser le recouvrement des taxes foncières.
- Impact sectoriel : Transformation des droits coutumiers en titres opposables — capitalisant sur les 37 % de terres rurales déjà cartographiées via un programme de 8 millions de dollars — afin de débloquer le crédit bancaire et de sécuriser les actifs industriels et agricoles.
Réuni en Conseil des ministres à Lomé, le gouvernement togolais a enclenché la révision stratégique de son Code foncier et domanial.
Cette initiative s’appuie sur la montée en puissance de l’Agence nationale du domaine et du foncier (ANDF), opérationnelle depuis octobre 2026, pour basculer vers un cadastre entièrement numérisé.
En croisant les données foncières et les registres fiscaux, l’État ambitionne d’éradiquer les litiges de propriété pour les investisseurs privés tout en optimisant le recouvrement des recettes publiques.
Une étape charnière pour le climat des affaires en Afrique de l’Ouest.
Agence nationale du foncier et numérisation : l’architecture de la réforme
La révision législative engagée par les autorités togolaises vise à combler les failles structurelles du texte de 2018.
Au cœur du dispositif, l’Agence nationale du domaine et du foncier (ANDF) centralise désormais la confirmation des droits, la délivrance des titres et l’administration du cadastre.
La mise en place d’un Système national d’information foncière doit permettre un croisement systématique entre la cartographie parcellaire, les registres de propriété et les actes de vente validés par l’administration.
Pour le ministère des Finances, la traçabilité intégrale des transactions constitue le levier d’une optimisation fiscale substantielle.
L’illisibilité historique du parcellaire et la non-déclaration des ventes informelles amputaient les recettes de l’État sur deux volets majeurs : les droits d’enregistrement perçus lors des mutations et la taxe foncière récurrente.
L’interconnexion numérique entre le cadastre et les services de l’Office togolais des recettes (OTR) vise à identifier précisément les redevables, tout en offrant aux pouvoirs publics une cartographie exacte de leur propre domaine public et privé.
Cadre institutionnel et historique réglementaire
D’après les autorités togolaises, la structure initiale du Code foncier de 2018 peinait à s’imposer sur l’ensemble du territoire en raison de la complexité de ses 724 articles répartis sur 127 pages, exigeant l’immatriculation des parcelles non enregistrées et la notarisation obligatoire des transferts.
Entre 2019 et 2023, seules 25 841 concessions avaient été officiellement délivrées, maintenant une forte dépendance aux régimes coutumiers locaux.
Pour corriger ces lenteurs, l’exécutif a structuré l’administration en septembre 2025 en instituant l’Agence nationale du domaine et du foncier (ANDF) sous la forme d’un organisme public doté d’une autonomie opérationnelle.
Sécurisation des actifs et levier bancaire pour le secteur privé
Pour les groupes industriels, les opérateurs immobiliers et les investisseurs agrobusiness, la précarité du titre foncier représentait jusqu’alors une prime de risque élevée.
Les audits juridiques préalables à l’acquisition de terrains nécessitaient des délais longs et des coûts de vérification importants en raison du risque de revendications coutumières concurrentes.
La centralisation dématérialisée des registres réduit ces incertitudes en offrant un accès direct à l’historique juridique des parcelles.
Cette lisibilité renforcée agit comme un catalyseur d’investissements pour les exploitants déjà installés.
La garantie de leurs droits réels sécurise les opérations de haut de bilan indispensables aux aménagements lourds, à l’installation d’infrastructures d’irrigation ou à la modernisation des outils de production.
Les banques commerciales, jusqu’ici réticentes face aux titres coutumiers informels, disposent d’actifs cadastrés recevables comme sûretés et garanties hypothécaires pour l’octroi de crédits à long terme.
Cette dynamique consolide les travaux engagés dans les zones rurales.
Le projet Land Reform for Agricultural Productivity, financé à hauteur de 8 millions de dollars par la Millennium Challenge Corporation (MCC) dès 2022, avait permis de cartographier plus de 37 % des surfaces visées avant l’échéance de mars 2026.
L’enjeu de la réforme actuelle consiste à convertir légalement ces relevés parcellaires en titres juridiques formels, tout en consacrant des dispositions spécifiques pour protéger l’accès à la terre des femmes et des jeunes entrepreneurs.
Décryptage Stratégique : Les Enjeux pour les Décideurs
Derrière les avancées affichées de la numérisation se profile une transition technique et juridique complexe pour le secteur privé.
La valeur d’un cadastre numérique dépend de l’exhaustivité et de la mise à jour constante de ses données.
La coexistence temporaire entre les titres enregistrés sous le système colonial, les droits coutumiers en cours de formalisation et les nouvelles immatriculations numériques entretient des frictions administratives sur le terrain.
Les directions juridiques et les cabinets d’avocats d’affaires doivent anticiper un durcissement des contrôles administratifs lors des transactions immobilières et des opérations de croissance externe.
L’efficacité du rapprochement entre l’ANDF et les services fiscaux signifie qu’aucune acquisition ne pourra échapper à la régularisation des droits d’enregistrement.
Si la transparence juridique progresse, elle s’accompagne d’une stricte mise en conformité fiscale pour les entreprises détentrices d’actifs immobiliers importants au Togo.
Perspectives & Prochaines Échéances
Le projet de loi révisé sera soumis au vote de l’Assemblée nationale togolaise au cours de la présente session parlementaire.
Son adoption ouvrira la voie aux décrets d’application fixant le fonctionnement opérationnel de l’Observatoire national du foncier.
Cet organe sera chargé de réguler le marché, de suivre l’évolution des prix de l’immobilier professionnel et de prévenir les spéculations foncières dans les zones industrielles et portuaires de Lomé.
Parallèlement, la direction générale de l’ANDF prévoit le lancement progressif d’un guichet unique numérique pour les démarches cadastrales.
Les opérateurs économiques doivent suivre de près le calendrier de conversion des relevés cartographiques du projet MCC en titres fonciers définitifs, étape décisive pour le déblocage de nouvelles opportunités d’investissements agro-industriels dans les régions de l’intérieur du pays.
Crédit image : Britannica